A livello globale, il mercato immobiliare sembra ancora sospeso in una fase di attesa. Mentre le prospettive di medio termine appaiono plausibili, grazie a un decisivo adeguamento dei prezzi, i volumi di investimento e i flussi verso i fondi rimangono “insoddisfacenti”. Ma cosa ci aspetta realmente nei prossimi 12 mesi e oltre?
Secondo Bill Page, Head of Real Estate Research di L&G, “nel lungo periodo ci si aspetta che specifici settori del mercato immobiliare possano beneficiare di un cambiamento strutturale”. Gli investitori che stanno costruendo un portafoglio da zero, spiega Page, saranno “ben posizionati per investire nel settore ‘living’”, destinato a beneficiare di trend demografici, flussi migratori e cambiamenti nelle fasce d’età. Parallelamente, i comparti industriali e logistici che offrono soluzioni efficienti e sostenibili sembrano “destinati a conquistare una quota crescente della domanda disponibile”.
Tuttavia, il quadro non è più così netto. “La compressione dei rendimenti in questi settori – e, al contrario, l’ampliamento dei rendimenti in comparti storicamente più sfidanti come retail e uffici – ha ridotto il divario nelle aspettative di guadagno su orizzonti temporali più brevi”, afferma l’esperto di L&G. Nei prossimi anni, il vantaggio derivante dalla semplice allocazione settoriale sarà probabilmente più contenuto, mentre aumenterà l’importanza di “selezione attiva degli asset, dalla loro gestione operativa e dalla scelta delle location”. Per Page, “si ritiene, insomma, che il mercato immobiliare sia l’asset meglio posizionato tatticamente all’interno dei mercati privati”.
Sul fronte della valutazione, Page osserva che “i rendimenti dell’Eurozona sono stati più stabili”, ma i loro livelli generalmente bassi supportano ancora un ragionevole premio per il rischio. “Ciò rende le valutazioni di oggi abbastanza affidabili, ma solo se sussiste più di uno scenario che porti tassi risk-free e un rendimento nel medio periodo”. Lo scenario più probabile per L&G? “La continuazione di quanto osservato nei tempi recenti: un tasso risk-free che rimane saldamente più elevato di quanto ci si aspetta, sebbene con qualche interferenza nel breve periodo”.
Ne consegue che “i rendimenti del settore immobiliare sono quindi destinati a rimanere relativamente stabili nei prossimi anni”, con un premio per il rischio “positivo ma contenuto”. In termini geografici, “ci si aspetta che il Regno Unito e gli Stati Uniti abbiano performance migliori dell’Europa e dell’Asia Pacifica”.
Il motore della performance, spiega Bill Page, sarà probabilmente “trainato dalla crescita degli affitti. Ci si aspetta che il mercato globale delle proprietà stia per offrire un rendimento positivo in termini reali”. Questo trend potrebbe essere “ulteriormente amplificato dalle persistenti difficoltà del settore nel realizzare nuovi edifici”, una dinamica osservata a livello globale ma particolarmente evidente nel Regno Unito. Di conseguenza, “si riconosce la tendenza al rialzo nelle previsioni sugli affitti, anche se è probabile che tali effetti positivi rimangano localizzati”.
Un altro fattore chiave è la leva finanziaria, in “crescita graduale a livello globale”. In questo mercato in evoluzione, dove i tradizionali contratti di locazione vengono valutati insieme all’esposizione operativa, Page sottolinea che “gli investitori che collaborano strettamente con i propri operatori per realizzare edifici di successo siano in una posizione favorevole per generare rendimenti risk-adjusted particolarmente interessanti”.
La conclusione di L&G è chiara: per il 2026, “limitarsi a osservare le medie di settore può essere fuorviante”. Il restringimento dei differenziali di performance tra i principali settori, osservato a livello aggregato, “nasconde significative opportunità di crescita a livello di segmento, di location e di strategia”. La stasi generale, insomma, non preclude affatto dinamiche vivaci e vantaggiose per chi saprà muoversi con precisione e selettività.