Nonostante un 2025 in leggero calo, il mercato globale della finanza sostenibile si prepara a tornare a crescere. A trainare la ripresa sono Europa e Asia-Pacifico, mentre gli Stati Uniti frenano per i cambi di policy. Nel settore immobiliare commerciale, la sostenibilità diventa il nuovo criterio del valore.
Secondo l’ultimo Sustainable Finance Pulse di ING, il mercato globale della finanza sostenibile, escludendo le asset-backed securities, ha chiuso il 2025 con emissioni pari a 1.557 miliardi di dollari, in leggero calo rispetto ai 1.669 miliardi del 2024, ma ancora ben al di sopra dei minimi del 2023. Per il 2026, gli analisti prevedono una nuova crescita fino a 1.621 miliardi di dollari, segno che il mercato, pur lontano dai record del 2021, dimostra una resilienza strutturale inaspettata, data l’elevata incertezza geopolitica e politica globale.
Cambia il cocktail sostenibile: Europa regina, Usa in affanno
La composizione geografica delle emissioni sta mutando rapidamente. L’area EMEA, che comprende Europa, Medio Oriente e Africa, si conferma la principale regione per volumi, grazie alla maturità del mercato e al rifinanziamento di bond in scadenza. Particolarmente vivace è l’Europa centro-orientale, che nel 2025 ha registrato un piu 40 percento su base annua, trainata da emittenti sovrani e imprese pubbliche.
Negli Stati Uniti, invece, il quadro è radicalmente diverso. Il rollback normativo, la riduzione degli incentivi fiscali e l’abbandono di alcune iniziative su climate reporting e diversity hanno frenato le emissioni corporate e municipali. L’unica eccezione sono state le emissioni sovranazionali, in crescita del 21 percento. Secondo ING, anche nel 2026 il mercato USA resterà contenuto, anche se la domanda di energia legata all’intelligenza artificiale potrebbe sostenere gli investimenti in infrastrutture efficienti.
Nell’area Asia-Pacifico la crescita prosegue solida: green bond e green loan in forte aumento, mentre i sustainability-linked loan hanno mostrato una leggera flessione. Per il 2026 si prevede un’ulteriore accelerazione, con una possibile ripresa anche dei transition bond.
Prodotti in evoluzione: calano i sustainability-linked, crescono i green
A livello di strumenti, il dato piu evidente è il rallentamento globale del debt sustainability-linked, sia nella forma obbligazionaria che nei prestiti. Le imprese, soprattutto in EMEA, stanno tornando a preferire il debito tradizionale non ESG, sostenuto da una forte domanda degli investitori, riducendo l’incentivo economico a emettere strumenti etichettati.
Al contrario, i green bond e i green loan continuano a crescere, trainati dalle esigenze di decarbonizzazione e dagli obiettivi al 2030, che molte aziende confermano nonostante le turbolenze.
Jacomijn Vels, Global Head of Sustainable Solutions Group di ING, ha dichiarato che il percorso di transizione è pieno di incognite e complesso, ma anche ricco di opportunità, e che l’obiettivo è aiutare i clienti a orientarsi, gestire i rischi e creare valore nel lungo periodo.
ING chiude il 2025 con volumi record: piu 28%
Nonostante il contesto difficile, ING ha mobilitato 166 miliardi di euro in finanza sostenibile nel 2025, con un incremento del 28 percento rispetto all’anno precedente. Nel solo quarto trimestre, i volumi hanno raggiunto i 56 miliardi, con un aumento del 29 percento sul terzo trimestre. I green loan hanno superato i sustainability-linked loan come categoria principale per numero di operazioni, con un aumento del 17 percento nel quarto trimestre del 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024.
A livello regionale, l’area EMEA ha contribuito per il 56 percento dei volumi, seguita dalle Americhe con il 28 percento e dall’Asia-Pacifico con l’11 percento. Proprio in Asia, ING è stata premiata come Green and Sustainability Advisor of the Year dall’Asia Pacific Loan Market Association.
Settore immobiliare commerciale: la sostenibilità diventa un driver di valore
Uno dei focus principali del report è il real estate commerciale in Europa. Dopo la correzione del 2023, il settore ha registrato una ripresa graduale nel 2025, trainata dalla fiducia degli investitori e dalla stabilizzazione delle valutazioni. Ma non tutti gli asset sono uguali: la domanda si concentra su edifici ad alta efficienza energetica e solide credenziali di sostenibilità, mentre gli immobili brown, quelli a basse prestazioni, restano indietro e necessitano di investimenti per adeguarsi.
Le direttive europee, dalla CSRD alla EPBD, stanno trasformando la sostenibilità da obbligo normativo a leva competitiva. ING ha completato 50 operazioni green nel settore nel 2025, tra cui il finanziamento della riqualificazione del 40 Holborn Viaduct a Londra con un green loan da 170 milioni di sterline, destinato a diventare uno degli uffici piu sostenibili della città; un green bond da 500 milioni di euro per NEPI Rockcastle nei Paesi Bassi; e il rifinanziamento da 815 milioni di euro del portafoglio residenziale ARES Fund V in Spagna e Portogallo.
Sylvia Brandsma, Global Head of Real Estate and Infrastructure di ING, ha dichiarato che il maggiore impatto della banca consiste nel collaborare con i clienti per supportarli nell’upgrade dei loro brown asset, utilizzando strumenti di transition finance e competenza settoriale per rendere i loro progetti piu sostenibili.
Normativa e rischi fisici: il 2026 sarà l’anno delle regole
Secondo ING Research, il 2026 sarà un anno cruciale per la regolamentazione sulla sostenibilità nel settore immobiliare. Sono attesi aggiornamenti su Omnibus, che riguarda la semplificazione di CSRD e CS3D, sulla SFDR 2.0 e sul recepimento della EPBD. Parallelamente, cresce la preoccupazione per i rischi climatici fisici come incendi e alluvioni. Secondo un’indagine di PwC, l’83 percento degli investitori intervistati li considera il secondo fattore ESG piu rilevante per il finanziamento, dopo l’efficienza energetica.
I green bond rappresentano già circa il 40 percento delle emissioni obbligazionarie totali del settore immobiliare, una quota piu che raddoppiata rispetto al 2019. Con le esigenze di rifinanziamento e la crescita degli asset eleggibili, è probabile che questa percentuale si mantenga stabile o aumenti.
Conclusioni: la transizione avanza, ma non in linea retta
Il messaggio finale del report è chiaro: il percorso globale verso la sostenibilità non è lineare, ma continua ad avanzare. Le aziende restano impegnate nei propri piani di decarbonizzazione, i governi continuano a usare la finanza sostenibile come leva strategica e la regolamentazione, nonostante le incertezze, sta fornendo maggiore chiarezza. Per ING, la sfida ora è accompagnare i clienti nella transizione dei brown asset, sfruttando ogni strumento disponibile: dal green lending ai transition bond, fino all’integrazione dei rischi climatici nelle valutazioni di credito.